経営者の不動産投資は個人と何が違う？
始める前に確認したい5つのこと

経営者の方から最も多くいただく質問が、これです。「個人の不動産投資で融資を受けると、本業で借りられなくなりますか」。

まず、よくある誤解をひとつ解いておきます。銀行が法人の返済能力を判断するときに、社長個人の資産や借入を会社の決算書に足し合わせて見る、ということはありません。法人の審査は、あくまで法人の決算書をもとに行われます。個人名義で購入した不動産の借入が、そのまま会社の財務内容を悪化させるわけではないのです。

したがって、影響が出るかどうかは名義で決まります。

法人名義で購入した場合は、当然ながら決算書に表れます。借入金の残高が一気に増え、毎年の返済額も増えます。ここで注意したいのは、物件の収支をあわせて説明していないと、決算書の数字だけを見た担当者には「本業の財務状況が悪化した」としか読めない、ということです。

本来、本業の運転資金は事業の利益から返すもの、収益不動産の借入はその物件が生む賃料から返すもので、返済の原資が別です。ただし、その切り分けはこちらから説明して初めて成立します。物件ごとの収支表を用意しておくかどうかで、評価はまったく変わります。

個人名義で購入した場合は、法人の決算書には出てきません。ただし、法人の借入について経営者保証を差し入れている場合には、保証人としての資力という観点から、個人の資産・負債の状況を確認されることがあります。会社の財務と混ぜて評価されるわけではありませんが、まったく見られないわけでもない、という位置づけです。

あわせて、次の3点を準備しておくと話が早く進みます。

• 物件単体の収支計画：賃料収入から、返済・管理費・修繕積立・固定資産税・保険料を引いた後にいくら残るか。空室率と金利上昇を織り込んだ数字も添えます。
• 本業への影響の説明：本業の運転資金には手をつけないこと、賃料が想定を下回った場合に何で埋めるかを、あらかじめ整理しておきます。
• 借入金一覧の更新：借入先・残高・毎月の返済額・金利・保証の有無。法人名義の借入は本業分と賃貸事業分を分けて並べておくと、切り分けの説明がそのまま伝わります。

金融機関が決算書のどこを見ているかについては、「銀行は融資審査で何を見ているのか？決算書の5つのポイントと通らない理由」で詳しく整理していますので、あわせてご覧ください。

物件選びに時間をかける方は多いのですが、実際に差がつくのは購入後の運営です。本業を持つ経営者に特有のつまずき方が、いくつかあります。

• 管理会社を売主に言われるまま決める：最も多い失敗です。管理会社の力量は、空室期間と原状回復費に直結します。売却を仲介した会社の系列に流れで任せるのではなく、複数社から提案を受けて選んでください。ここは経営者が本業でやっている取引先選定と、まったく同じ作業です。
• 修繕を「そのとき考える」にしている：賃貸経営で最も読み違えやすいのが修繕費です。毎月の手残りを全額使ってしまい、大規模修繕の時期に資金がない。本業から補填することになり、そこで初めて本当の利回りに気づく、という順序になりがちです。
• 節税が目的になっている：減価償却で本業の利益を圧縮する、という説明で勧められることがあります。ただし節税は、手元の現金が増えるわけではありません。税負担が軽くなっても、賃料で返済が回らない物件は、いずれ現金が尽きます。目的の順序が入れ替わっていないか、必ず確認してください。
• 金利上昇に耐えられないほど借りている：変動金利で借りている場合、金利が1％上がったときの返済額を計算しておく必要があります。この試算で赤字になるなら、その借入額は自社にとって多すぎます。

共通しているのは、本業であれば当然やっている判断を、不動産では省いてしまうことです。取引先は相見積もりを取るのに管理会社は取らない、設備投資は回収期間を計算するのに、不動産では表面利回りだけで決める。慣れない分野だからこそ、本業と同じ厳しさで見ることが必要です。

不動産は法人で買うべきですか、個人で買うべきですか？

どちらが有利かは、本業や個人の所得、保有期間、売却方針、将来の相続・承継によって変わります。税率だけでなく、法人の維持費、資金の取り出し方、融資条件、本業の決算への影響も含めて判断する必要があります。

個人で保有する場合に押さえておきたいのが「5棟10室」です。独立家屋はおおむね5棟以上、アパートなどは貸与可能な独立した部屋がおおむね10室以上であれば、原則として所得税上の事業的規模として扱われます。ただし、これは絶対的な基準ではなく、賃料収入や管理状況なども含めて実質的に判断されます。事業的規模に該当し、青色申告などの要件を満たせば、最高65万円の青色申告特別控除、青色事業専従者給与、賃貸用固定資産の取り壊し・除却等による資産損失の全額必要経費算入などが可能になります。

将来何棟・何室まで増やすのかを想定したうえで、具体的な税額や適用条件は税理士に確認し、経営全体から個人保有と法人保有のどちらが適切かを判断することが重要です。税額の具体的な試算は税理士の領域ですので、必ず顧問税理士に相談したうえで決めてください。私どもがお手伝いするのは、その判断が本業の経営全体にとって最適かどうかを一緒に整理する部分です。

不動産投資を始めると、本業の融資に影響しますか？

まず前提として、法人の融資審査は法人の決算書をもとに行われ、経営者個人の資産や借入と合算して判断されることはありません。影響が出るのは、法人名義で購入した場合です。借入金と返済額が決算書に表れるため、物件の収支をあわせて説明しなければ、本業の返済能力が落ちたと読まれかねません。もっとも、収益不動産の借入はその物件の賃料で返す性質のものですので、本業の借入と切り分けて評価される扱いは珍しくありません。個人名義で購入した場合は法人の決算書には出てきませんが、法人の借入に経営者保証を差し入れているときは、保証人としての資力という観点から個人の状況を確認されることがあります。いずれの場合も、取引金融機関に何も伝えないまま進めるのは避けてください。金額の問題ではなく、信頼の問題になります。

自己資金はどのくらい用意すべきですか？

物件価格の2割から3割を目安に考えておくと安全です。内訳は、頭金に加えて、仲介手数料・登記費用・不動産取得税などの諸費用が物件価格の7％前後かかります。さらに、購入直後の空室や想定外の修繕に備える運転資金を別に確保しておく必要があります。

ここで重要なのは、本業の運転資金には手をつけないことです。本業の資金繰りを細くしてまで購入すると、賃料が想定どおり入らなかったときに本業まで巻き込まれます。手元資金を厚くしたまま買える範囲に物件を絞るのが、経営者の不動産投資の鉄則です。